中国房地产企业分类概况

　　一、我国房地产企业分类概况

　　根据中信行业分类，当前我国共有165家房地产上市公司；

　　其中房地产（000736）开发管理企业有163家；房地产服务企业有2家；

　　另外，房地产开发管理企业还可进一步分为住宅地产商、商业地产商以及园区地产商，其中住宅地产占比约74%，是主力军。

　　1、商业地产公司

　　商业地产公司是指那些从事商业地产的开发、经营、管理和服务，并将商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占其营业收入的比重较高的房地产公司。

　　当前商地产商主要采取租售并举的混合盈利模式，既持有物业进行经营收取租金，也在地产项目建成后将其出售获取利润，两种赚钱方式兼而有之。

　　下面是我国18家商业地产商所在城市与上市时间图示。

　　从地域分布看，北上深等一线城市是商业地产商云集的地方，全国每10家商业地产商中，有至少3家来自深圳；

　　从首发上市时间看，除了南国置业（002305）和天润数娱（002113），其余的16家均是在上世纪90年代上市。这与国家政策产业有关，煤炭钢铁等产能过剩的企业、白酒企业以及房地产企业不在国家鼓励支持的行列。

　　特别是在2009年IPO第七次暂停重启之后，只有一家住宅地产企业上市。我国仅有的两家地产服务企业就是在2009年之后上市的。

　　2、房地产服务企业

　　房地产服务企业指的是那些中介服务公司，世联行（002285）和建科院（300675）是A股仅有的两家专业地产服务商。它们自身并不拥有房产，而是给其它地产商提供咨询、价格评估等服务，并从中收取中介手续费、信息服务费、咨询顾问费等。

　　下面是2016年年报中世联行的营业收入构成图示。代理销售收入占据收入的半壁江山还多，其余的互联网 业务、金融服务业务等，也都属于轻资产服务业。人力资源密集。

　　3、园区开发企业

　　从城市分布上看，我国的园区开发企业或是分布在北京、上海等一线城市，或是分布在南京、苏州、镇江等地理位置优越的特色城市，因地制宜；

　　从上市时间看，23家园林企业中，有17家是在上世纪90年代上市的，如前所述，2009年IPO重启后，上市的园林企业有四家，分别是大港股份（002077）、山鼎设计（300492）、招商蛇口（001979）以及今年上市的大千生态（603955）。

　　4、住宅地产

　　我国165家房地产企业中，除去前面提到的18 23 2=43家，剩下的122家都是住宅地产商。根据去年年报，这些企业中收入规模过千亿的有绿地控股（600606）、万科和保利地产（600048），华夏幸福（600340）、中粮地产（000031）、泛海控股（000046）等企业应收都过了百亿。

　　二、融创中国最像上面的哪家房企？

　　商业地产中的很大部分是用来出租获取租金收入的，这部分资产在资产负债表中记作“投资性房地产”，比如说浦东金桥（600639）、张江高科（600895）和陆家嘴（600663）；

　　有的企业自己并没有房产，存货比重很低甚至为零，主要依靠提供服务赚钱，典型代表是世联行；

　　有的房企存货占总资产的比重很高，大于50%甚至更高，而且企业的投资性房地产比较少，比如说保利地产和万科。

　　比较来看，融创的投资性房地产不到总资产的3%，但是存货比重为44.55%，也就是说融创每100亿的资产中，至少有44个亿是以房子的形式存在的。

　　融创的资产结构与万科、保利相近，所以可将暂时其视之为住宅地产商。

　　对这四个类别的地产商，我们分别选取如下上市公司作为代表：

　　①住宅地产——万科A；

　　②商业地产——世茂股份（600823）；

　　③园区——乾景园林（603778）；

　　④房地产服务企业——世联行。